Hipoteca inversa: qué impuestos afectan al titular y qué ocurre con sus herederos
Cuando una familia se plantea una hipoteca inversa, la conversación suele centrarse en cuánto dinero se recibirá. Pocas veces se habla de lo que viene después: cómo tributa esa cantidad y qué encontrarán los herederos cuando llegue el momento.
Esa información es la que permite decidir con tranquilidad.
Un producto con reglas propias
La hipoteca inversa permite a un propietario obtener liquidez con la garantía de su vivienda habitual, sin venderla y sin dejar de habitarla.
El dinero puede cobrarse de una sola vez o en pagos periódicos. A diferencia de una hipoteca convencional, no hay cuotas mensuales de devolución: la deuda crece con las disposiciones y los intereses, y con carácter general solo es exigible al fallecer el titular o, si así se pacta, el último beneficiario.
Para acogerse al régimen especial de la Ley 41/2007, el solicitante y los beneficiarios deben tener al menos 65 años, o estar en situación de dependencia, o tener reconocida una discapacidad igual o superior al 33 %.
Además, la vivienda debe ser la habitual, estar tasada y asegurada, y la operación debe concederla una entidad financiera o aseguradora autorizada.
Lo que ocurre en vida del titular
Dos cuestiones fiscales tranquilizan al titular:
- IRPF. Las cantidades recibidas por personas mayores de 65 años, o en dependencia severa o gran dependencia, no se consideran renta. No hay que incluirlas en la declaración, ya se cobren de golpe o de forma periódica, siempre que la operación se ajuste a la regulación financiera aplicable.
- Actos jurídicos documentados. La constitución, la subrogación, la novación modificativa y la cancelación de estas hipotecas están exentas de la cuota gradual del impuesto. Ahora bien, exención no significa gratuidad: los honorarios notariales y registrales siguen existiendo, aunque con reglas específicas de cálculo.
La herencia: donde se cometen más errores
Muchos herederos piensan que, si la vivienda está hipotecada, tributarán solo por la diferencia. No funciona así. La vivienda se incluye en el Impuesto sobre Sucesiones por su valor fiscal completo, y la hipoteca no lo reduce por sí misma. Lo que puede deducirse, si se cumplen los requisitos, es la deuda pendiente, siempre que se acredite su existencia y su importe.
Un ejemplo: con una vivienda de 200.000 euros de valor fiscal y una deuda acreditada de 60.000, la herencia computa ambas partidas por separado y el valor neto es de 140.000 euros. Después habrá que sumar el resto de bienes y deudas y repartir según la parte de cada heredero.
Los herederos tienen dos caminos. Pueden cancelar el préstamo en el plazo estipulado, pagando lo vencido y sus intereses, sin que la entidad les exija compensación por cancelación. O pueden no reembolsarlo, y en ese caso el acreedor solo cobrará hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
Antes de firmar: cinco comprobaciones prácticas
- Pida la FIPRE (Ficha de Información Precontractual) y la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con antelación suficiente y compárelas con otras ofertas.
- Aproveche el asesoramiento independiente que la ley prevé, y no se limite a la información comercial.
- Proyecte la deuda, no solo el cobro: pregunte cómo crecerá con los intereses en diez, quince o veinte años.
- Hable con sus herederos para que conozcan las condiciones y sus opciones de cancelación.
- Calcule el coste de formalización (notaría, registro, tasación, seguro), que existe aunque haya exenciones fiscales.
La hipoteca inversa puede ser una buena herramienta o una mala decisión según la edad, el patrimonio, el número de herederos y la comunidad autónoma de residencia. Si está valorando esta operación, o la está viviendo desde el lado de la familia, revisar sus cifras con nuestros profesionales de aseosria fiscal en Santander antes de firmar, permite anticipar el impacto fiscal y evitar sorpresas. Estaremos encantados de analizarlo con usted.
